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相続空き家の用語集
相続した実家・空き家で出てくる言葉を、結論 3 行と条文リンクで。全部「期限」か「お金」につながります。
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- 相続登記の義務化相続で不動産を取得したと知った日から 3 年以内に登記を申請する義務。2024 年 4 月 1 日から。
- 相続人申告登記「自分が相続人の一人です」と法務局に申し出るだけで、相続登記の義務を果たしたことになる簡易な制度。
- 空き家の 3,000 万円特別控除相続した実家（被相続人の居住用家屋）を売ったとき、譲渡所得から最大 3,000 万円を差し引ける特例。
- 取得費加算の特例相続税を払った人が、相続した不動産を売るとき、払った相続税の一部を「取得費」に足せる特例。
- 管理不全空家放置すると「特定空家」になるおそれがある空き家。2023 年 12 月の法改正で新設。
- 特定空家倒壊のおそれ・衛生上有害・景観を著しく損なう等と市区町村が認めた空き家。
- 住宅用地の特例（固定資産税 1/6）住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が 200 ㎡まで 1/6、超える部分は 1/3 に軽減される。
- 相続土地国庫帰属制度相続した「いらない土地」を、審査のうえ国に引き取ってもらえる制度（2023 年 4 月開始）。
- 相続放棄プラスもマイナスも一切相続しないと家庭裁判所に申し立てる手続き。
- 限定承認相続で得たプラスの範囲内でだけ借金を引き継ぐ手続き。
- 遺産分割協議誰がどの財産を相続するかを、相続人全員で決める話し合い。
- 相続税の申告期限（10 ヶ月）相続税は、相続を知った日の翌日から 10 ヶ月以内に申告・納税。
- 小規模宅地等の特例亡くなった人が住んでいた土地は、330 ㎡まで相続税評価額を 80% 減らせる特例。
- 準確定申告亡くなった人のその年の所得税を、相続人が代わりに申告する手続き。
- 譲渡所得（不動産を売ったときの税金）売値から取得費と譲渡費用を引いた利益に、所得税・住民税がかかる。
- 昭和 56 年 5 月 31 日以前の建築（旧耐震）1981 年 6 月に建築基準法の耐震基準が変わった。その前に建築確認を受けた家が「旧耐震」。
- 空き家の解体（取り壊し）木造 30 坪で 100〜200 万円台が一般的な相場帯（地域・道路幅・アスベストで変わる）。
- 空き家バンク市区町村が運営する、空き家を売りたい・貸したい人と使いたい人をつなぐ登録制度。
- 空家等（法律上の「空き家」の定義）「居住その他の使用がなされていないことが常態」＝おおむね 1 年以上使われていない建物と敷地。
- 過料（相続登記を怠った場合の 10 万円）刑罰ではない行政上の金銭罰。前科にはならない。
- 媒介契約（専属専任・専任・一般）不動産会社に売却を依頼する契約。専属専任／専任／一般の 3 種類。
- 仲介手数料不動産会社が売買を成立させた時に受け取れる報酬。上限が法で決まっている。
- 買取と仲介の違い買取＝不動産会社が直接買う。1〜2 ヶ月で現金化、価格は市場の 6〜8 割が一般的。
- 契約不適合責任売った家に契約内容と違う欠陥（雨漏り・シロアリ・給排水の故障など）があった時、売主が負う責任。
- 境界確定（筆界）土地を売る前に、隣地との境界を測量し、境界標と確認書で確定させること。
- 再建築不可今の家を壊すと、新しい家を建てられない土地。幅 4m 以上の道路に 2m 以上接していないのが主な原因。
- 市街化調整区域市街化を抑える区域。原則として新しい建物を建てられず、用途変更も制限される。
- 法定相続情報証明制度戸籍の束を法務局に一度出すと、「法定相続情報一覧図」の写しを無料で何通でももらえる制度。
- 戸籍謄本の収集（出生から死亡まで）相続人を確定するため、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍（除籍・改製原戸籍を含む）を全部集める。
- 相続人の範囲と法定相続分配偶者は常に相続人。子がいれば子（第 1 順位）、いなければ親（第 2）、いなければ兄弟姉妹（第 3）。
- 数次相続（相続が重なる）祖父の相続登記をしないうちに父も亡くなり、相続が 2 段・3 段に重なった状態。
- 登録免許税（相続登記の税金）相続登記にかかる国税。固定資産税評価額 × 0.4%。
- 固定資産税評価額市区町村が 3 年ごとに決める土地・家屋の評価額。固定資産税・登録免許税・不動産取得税の基礎。
- 路線価（相続税評価額）相続税・贈与税で土地を評価する基準。国税庁が毎年 7 月に公表、時価の約 8 割。
- 配偶者の税額軽減配偶者が相続した分は、1 億 6,000 万円か法定相続分のどちらか多い額まで相続税がかからない。
- 自筆証書遺言の保管制度自分で書いた遺言書を法務局が預かる制度（2020 年 7 月〜）。手数料 3,900 円。
- 生前贈与（暦年課税・相続時精算課税）親が生きている間に実家を子へ渡す方法。年 110 万円まで非課税の暦年課税と、2,500 万円まで非課税の相続時精算課税がある。
- 家族信託親（委託者）が実家の管理・処分の権限を子（受託者）に信託契約で託す仕組み。
- 成年後見制度（親の家が売れなくなる）親が認知症で判断能力を失うと、実家は本人以外が売れない（凍結）。
- 共有名義（兄弟で持ち分）実家を兄弟 2 人で 1/2 ずつなど、持ち分で登記した状態。
- 共有物分割請求共有をやめたい人が、いつでも分割を求められる権利。
- 遺産分割調停・審判話し合いがまとまらない時、家庭裁判所で調停委員を挟んで話し合う手続き。それでも決まらなければ審判。
- 農地の相続農地は相続で取得しても農業委員会への届出が要る（許可は不要）。
- 山林の相続山林を相続したら 90 日以内に市町村へ届出（森林の土地の所有者届出）。
- 空き家の火災保険人が住まない家は「住宅物件」として扱われず、通常の住宅火災保険に入れない・更新できないことがある。
- 空き家管理サービス月 1 回の見回り・通風・通水・郵便物整理・写真報告を代行する民間サービス。月 5 千〜1 万円が一般的。
- 民泊（住宅宿泊事業）空き家を旅行者に貸す方法。届出制で年 180 日まで（住宅宿泊事業法）。
- 空き家を貸す（普通借家・定期借家）普通借家は更新が原則で貸主から解約しにくい。定期借家は期間満了で確実に終わる。
- 空き家の補助金（解体・改修・活用）市区町村ごとに 解体（老朽危険空き家除却）・改修（空き家バンク登録物件）・家財処分 などの補助がある。
- 0 円物件（無償譲渡）売れない空き家を 0 円（または数万円）で譲る出口。家いちば・空き家バンク・自治体マッチングで広がった。
- 自治体・法人への寄付市区町村は原則、使い道のない土地の寄付を受けない（公園・道路予定地など公共目的がある時だけ）。
- 住所変更登記の義務化（2026 年 4 月〜）登記簿の所有者の住所・氏名が変わったら 2 年以内に変更登記をする義務。2026 年 4 月 1 日施行。
- 建物滅失登記（解体したら 1 ヶ月以内）建物を取り壊したら、1 ヶ月以内に「建物滅失登記」を法務局に申請する義務がある。
- 未登記建物（登記されていない実家）古い実家や増築部分は登記されていないことがある。固定資産税の課税は「登記の有無」と関係なく行われる。
- 地目変更登記（宅地・畑・山林）登記簿の「地目」（宅地・田・畑・山林・雑種地）が現況と違う時に直す登記。変更から 1 ヶ月以内が義務。
- 抵当権抹消登記（親のローンが残っていた）住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動では消えない。金融機関の書類で「抹消登記」をする。
- 所有者不明土地（隣の空き地の持ち主が分からない）登記簿を見ても所有者が分からない、または連絡が取れない土地。相続登記の放置が主因。
- 相続財産清算人（全員が放棄したあとの家）相続人全員が放棄すると家の持ち主がいなくなる。家庭裁判所が「相続財産清算人」を選んで処分する。
- 遺留分（遺言で実家を 1 人にと書かれていた）配偶者・子・親には遺言でも奪えない最低限の取り分がある。原則 法定相続分の 1/2（親だけなら 1/3）。
- 代償分割（1 人が実家をもらい、他にお金を払う）実家を相続人の 1 人が取得し、代わりに他の相続人へ金銭（代償金）を払う分け方。
- 換価分割（実家を売ってお金で分ける）実家を売却し、その代金を相続人で分ける方法。誰も住まない実家で最も多い。
- 特別受益・寄与分（生前にもらった人・介護した人）生前に住宅資金などをもらった相続人の分は「特別受益」として持ち戻し、介護等で貢献した相続人には「寄与分」を上乗せできる。
- 配偶者居住権（残された母が実家に住み続ける）亡くなった人の配偶者が、実家の所有権を取らなくても終身（または一定期間）住み続けられる権利。2020 年 4 月〜。
- 相続税の基礎控除（3,000 万円＋600 万円×人数）遺産の合計がこの額以下なら相続税は 0 で申告も不要。3,000 万円＋600 万円×法定相続人の数。
- 相続税の延納・物納（現金がなく実家しかない）相続税は現金一括が原則だが、払えない時は「延納」（分割払い・利子税あり）、それでも無理なら「物納」（不動産で納める）。
- 概算取得費（親がいくらで買ったか分からない）譲渡所得は「売値 − 取得費 − 譲渡費用」。親の購入時の契約書がないと、取得費は売値の 5% で計算する。
- 長期譲渡・短期譲渡（相続した家は「親の取得日」を引き継ぐ）売った年の 1 月 1 日時点で所有 5 年超なら長期（税率 20.315%）、5 年以下なら短期（39.63%）。
- 低未利用土地の 100 万円控除（安い土地を売る時）使われていない土地（空き地・空き家付き土地）を 500 万円以下（市街化区域等は 800 万円以下）で売ると、譲渡所得から 100 万円を控除できる。
- 印紙税（売買契約書に貼る）不動産の売買契約書には印紙を貼る。売値 1,000 万円超〜5,000 万円以下なら本則 2 万円、軽減措置で 1 万円。
- 不動産取得税（相続なら非課税・贈与は要注意）不動産を取得した時に都道府県が課す税。相続で取得した場合は非課税。
- 固定資産税の精算（1 月 1 日の所有者が納税義務者）固定資産税は 1 月 1 日時点の登記名義人に 1 年分が課される。年の途中で売っても、納税通知は売主に来る。
- 心理的瑕疵と告知義務（実家で亡くなった場合）自宅での自然死や日常生活中の不慮の事故死は、原則として買主・借主への告知は不要（国交省ガイドライン 2021）。
- 譲渡所得の確定申告（売った翌年 2 月 16 日〜3 月 15 日）実家を売って利益が出たら、翌年の 2 月 16 日〜3 月 15 日に確定申告。会社員でも必要。
- 被相続人居住用家屋等確認書（3,000 万円控除に必要な市区町村の書類）空き家の 3,000 万円控除を使うには、実家のある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告に添付する。
- 解体の届出（建設リサイクル法・80 ㎡以上）延べ床面積 80 ㎡以上の建物を解体する時は、着工の 7 日前までに都道府県知事（窓口は市区町村）へ届出が要る。
- アスベスト事前調査（解体・改修の前に必須）解体・改修工事の前に、有資格者によるアスベスト（石綿）の事前調査が義務。2023 年 10 月から資格者による調査に限定。
- 残置物・家財の処分（遺品整理）家の中に残った家具・衣類・仏壇などは「一般廃棄物」。市区町村の許可を受けた業者しか収集運搬できない。
- 浄化槽の廃止届（下水道のない実家）下水道が来ていない実家は浄化槽で排水を処理している。解体や長期の不使用で使わなくなったら、30 日以内に廃止届を出す。
- サブリース（一括借り上げ・家賃保証）業者が実家を丸ごと借り、転貸する仕組み。「30 年家賃保証」と言われても、家賃の減額請求は法律上排除できない。
- 不動産所得（実家を貸した時の税金）家賃収入は「不動産所得」。家賃 − 必要経費（固定資産税・修繕費・管理費・減価償却費・火災保険）が課税対象で、給与と合算される。
- 原状回復と敷金（貸した実家が返ってきた時）借主は「通常の使用による損耗・経年変化」を直す義務はない。壁の日焼け・家具の跡は貸主負担。
- DIY 型賃貸借（借主が自分で直して住む）貸主が修繕せず、借主が自費で改修する代わりに家賃を下げる貸し方。古い実家を「そのまま」貸せる。
- 借地権・底地（実家の土地が他人のものだった）建物は親のものでも、土地を借りていた（借地権）ケースがある。土地の持ち主側から見た土地を「底地」と呼ぶ。
- 耐震診断・耐震改修（旧耐震の実家に住む・貸す）昭和 56 年 5 月以前の建物は耐震診断を受ける努力義務。診断→改修設計→改修工事の順で、市の補助金が段階ごとにある。
- 耐震改修の税控除（所得税・固定資産税）昭和 56 年 5 月以前の家を現行基準に耐震改修すると、標準的な工事費の 10%（上限 25 万円）を所得税から控除できる。
- インスペクション（既存住宅状況調査）建築士が屋根・外壁・床下・雨漏りを目視で調べる調査。売る前に受けると「状態が分かる家」として売りやすい。
- 既存住宅売買瑕疵保険（古い実家を安心して売る）売った後に雨漏り・構造の欠陥が見つかった時、補修費を保険でまかなう仕組み。検査に合格した家だけ入れる。
- 用途変更（実家をカフェ・宿・事務所にする）住宅を店舗・宿泊施設・事務所などに変える時、変更後の用途部分が 200 ㎡を超えると建築確認申請が要る。
- 森林の土地の所有者届出（相続から 90 日以内）山林を相続で取得したら、90 日以内に市町村へ「森林の土地の所有者届出」を出す義務。登記とは別。
- 森林経営管理制度（山を市町村に預ける）手入れできない山林を、所有者の同意で市町村が管理を引き受け、意欲ある林業経営者に再委託する制度（2019 年〜）。
- 保安林（伐採も転用も制限される山）水源かん養・土砂流出防止などのために指定された森林。伐採・開発に許可が要り、勝手に木を切れない。
- 森林環境税（2024 年から 1 人 1,000 円）2024 年度から国民 1 人あたり年 1,000 円を、住民税の均等割と一緒に納める国税。
- 農地転用（畑を宅地にして売る・家を建てる）農地を宅地・駐車場などにするには、都道府県知事（指定市町村は市町村長）の許可が要る。自分で転用は 4 条、売って転用は 5 条。
- 農地の相続の届出（農業委員会・10 ヶ月以内）農地を相続したら、農業委員会に「農地法第 3 条の 3 の届出」を出す。相続を知ってから概ね 10 ヶ月以内。
- 墓じまい（改葬）実家の近くのお墓を閉じて遺骨を移すには、今の墓地がある市区町村の「改葬許可証」が要る。
- 隣地の竹木の枝（2023 年改正で自分で切れる）隣の空き家から伸びてきた枝は、持ち主に催告して相当期間（目安 2 週間）内に切られなければ、自分で切れる（2023 年 4 月〜）。
- 私道の通行・掘削承諾（実家の前の道が私道）実家の前の道路が近隣の共有私道だと、売却時に買主・金融機関が「通行・掘削承諾書」を求める。
- 接道義務（幅 4 m の道路に 2 m 以上接する）建物を建てる敷地は、幅 4 m 以上の建築基準法上の道路に 2 m 以上接していなければならない。
- 位置指定道路（私道だが建築基準法上の道路）分譲地の中の私道で、特定行政庁が「道路の位置の指定」をしたもの。接道義務を満たす道路として扱われる。
- 越境（塀・屋根・配管が隣地に出ている）古い実家は、塀・屋根の軒・雨樋・給排水管が隣地に出ている（または出されている）ことが多い。
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