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換価分割（実家を売ってお金で分ける）

かんかぶんかつ

• 実家を売却し、その代金を相続人で分ける方法。誰も住まない実家で最も多い。
• 売却時の譲渡所得税は相続人それぞれが持ち分に応じて申告する。
• 一旦 1 人の名義で登記して売る「便宜上の単独登記」も、協議書に換価分割と明記すれば贈与税はかからない。

なぜそうなるか（根拠）

民法第 907 条（遺産の分割）・所得税法第 33 条（譲渡所得）。

例

兄弟 3 人で実家を 1,500 万円で売却 → 500 万円ずつ。3,000 万円控除は要件を満たせば 3 人それぞれが使える。

注意

3,000 万円控除は 2024 年以降、相続人が 3 人以上だと 1 人あたり 2,000 万円が上限になります。分ける人数で税額が変わります。

条文・公的資料

• 民法 第907条（遺産の分割の協議又は審判等）
• 租税特別措置法 第35条（居住用財産の譲渡所得の特別控除（相続空き家の特例を含む））

よくある質問

Q. 売れるまで固定資産税は誰が払う？

共有者全員の連帯納税義務です。協議書に立替と精算の方法を書いておくと揉めません。

関連する言葉

代償分割（1 人が実家をもらい、他にお金を払う）空き家の 3,000 万円特別控除譲渡所得（不動産を売ったときの税金）

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