土地・道路・登記と隣の家
相続した実家の用語まとめ（10 語）

接道義務（幅 4 m の道路に 2 m 以上接する）

せつどうぎむ

• 建物を建てる敷地は、幅 4 m 以上の建築基準法上の道路に 2 m 以上接していなければならない。
• 満たさない土地は「再建築不可」。解体すると二度と建てられず、価格が大きく下がる。
• 幅 4 m 未満の道（2 項道路）に接する場合は、道路の中心から 2 m 後退（セットバック）すれば建てられる。

根拠　建築基準法第 43 条（敷地等と道路との関係）・第 42 条第 2 項（幅員 4 m 未満の道路のみなし規定）。

例　実家の前の道が幅 3 m → 中心から 2 m 後退（50 cm 分は建築不可）して建替え可。建ぺい率・容積率も後退後の面積で計算。

注意　「道に見えるが建築基準法上の道路ではない」通路があります。市の建築指導課で「道路種別」を確認してから解体を決めてください。43 条 2 項の許可で建てられる例外もあります。

• 建築基準法 第43条（敷地等と道路との関係）
• 建築基準法 第42条（道路の定義）

関連: 再建築不可位置指定道路（私道だが建築基準法上の道路）空き家の解体（取り壊し）用途変更（実家をカフェ・宿・事務所にする）私道の通行・掘削承諾（実家の前の道が私道）

再建築不可

さいけんちくふか

• 今の家を壊すと、新しい家を建てられない土地。幅 4m 以上の道路に 2m 以上接していないのが主な原因。
• 売値が大きく下がり、住宅ローンも付きにくい。
• 「壊さず直して使う」「隣地と一緒に売る」「セットバック」など出口が限られる。

根拠　建築基準法第 43 条（敷地は幅員 4m 以上の道路に 2m 以上接しなければならない＝接道義務）。

例　幅 3m の私道にしか接していない実家 → 再建築不可。解体すると更地の価値も低い。

注意　解体前に必ず市役所の建築指導課で「再建築できるか」を確認してください。壊してから分かると取り返しがつきません。

• 建築基準法 第43条（敷地等と道路との関係（接道義務））

関連: 空き家の解体（取り壊し）市街化調整区域接道義務（幅 4 m の道路に 2 m 以上接する）位置指定道路（私道だが建築基準法上の道路）境界確定（筆界）

位置指定道路（私道だが建築基準法上の道路）

いちしていどうろ

• 分譲地の中の私道で、特定行政庁が「道路の位置の指定」をしたもの。接道義務を満たす道路として扱われる。
• 所有は私人（分譲主や住民の共有）なので、通行・掘削の承諾や維持管理の負担が発生する。
• 指定を受けているかは市の建築指導課の「道路台帳」で確認できる。

根拠　建築基準法第 42 条第 1 項第 5 号（位置指定道路）。

例　実家の前の私道が位置指定道路 → 建替えは可能。売却時は私道持分の有無と、持分がない場合の通行承諾書を確認。

注意　指定道路は勝手に廃止・変更できません。私道の一部を駐車場にするなど、道路として使えなくすると違反になります。

• 建築基準法 第42条（道路の定義（位置指定道路））

関連: 接道義務（幅 4 m の道路に 2 m 以上接する）私道の通行・掘削承諾（実家の前の道が私道）再建築不可越境（塀・屋根・配管が隣地に出ている）

私道の通行・掘削承諾（実家の前の道が私道）

しどうのつうこう・くっさくしょうだく

• 実家の前の道路が近隣の共有私道だと、売却時に買主・金融機関が「通行・掘削承諾書」を求める。
• 水道・ガス管を引き直すには私道の持ち主全員の承諾が慣行。1 人でも連絡が取れないと工事が止まる。
• 2023 年の民法改正で、ライフラインの設備を他人の土地に設置・使用する権利が明文化された。

根拠　民法第 213 条の 2（継続的給付を受けるための設備の設置権等）・第 210 条（公道に至るための他の土地の通行権）。

例　実家の前が 6 人共有の私道 → 売却前に 5 人から承諾書を集め、1 人は所有者不明 → 民法 213 条の 2 を根拠に工事を進める。

注意　承諾書は「無償で・将来の所有者にも引き継ぐ」内容にしないと、買主が住宅ローンを組めません。私道の持分も一緒に売るのが基本です。

• 民法 第213条の2（継続的給付を受けるための設備の設置権等）
• 民法 第210条（公道に至るための他の土地の通行権）

関連: 接道義務（幅 4 m の道路に 2 m 以上接する）位置指定道路（私道だが建築基準法上の道路）境界確定（筆界）隣地の竹木の枝（2023 年改正で自分で切れる）

未登記建物（登記されていない実家）

みとうきたてもの

• 古い実家や増築部分は登記されていないことがある。固定資産税の課税は「登記の有無」と関係なく行われる。
• 未登記のままでは売却の名義変更ができず、住宅ローンの担保にもならない。
• 相続後に「表題登記」→「所有権保存登記」の順で登記する。表題登記は本来 1 ヶ月以内の義務。

根拠　不動産登記法第 47 条（建物の表題登記の申請義務・新築後 1 ヶ月以内）・第 74 条（所有権の保存の登記）。

例　固定資産税の納税通知書には載っているのに登記事項証明書が取れない → 未登記の可能性。土地家屋調査士に表題登記を依頼。

注意　未登記のまま相続すると、遺産分割協議書に「未登記建物」として家屋番号でなく所在・種類・構造・床面積で特定する必要があります。

• 不動産登記法 第47条（建物の表題登記の申請）
• 不動産登記法 第74条（所有権の保存の登記）

Q. 未登記でも売れる？

買主が現金で買う場合は可能ですが、通常は売主側で表題・保存登記をしてから引き渡します。

関連: 建物滅失登記（解体したら 1 ヶ月以内）相続登記の義務化固定資産税評価額地目変更登記（宅地・畑・山林）

地目変更登記（宅地・畑・山林）

ちもくへんこうとうき

• 登記簿の「地目」（宅地・田・畑・山林・雑種地）が現況と違う時に直す登記。変更から 1 ヶ月以内が義務。
• 実家の敷地が登記上「畑」のままだと、売却時に農地法の許可が要るか問題になる。
• 「田・畑」から宅地にするには農地転用の許可（または届出）が先。

根拠　不動産登記法第 37 条（地目又は地積の変更の登記の申請・1 ヶ月以内）。

例　登記上「畑」・現況は 40 年前から住宅の敷地 → 農業委員会の非農地証明を添えて地目変更。

注意　固定資産税は登記の地目でなく現況で課税されます（現況が宅地なら宅地として課税）。登記だけ畑でも税は安くなりません。

• 不動産登記法 第37条（地目又は地積の変更の登記の申請）

関連: 農地転用（畑を宅地にして売る・家を建てる）農地の相続境界確定（筆界）未登記建物（登記されていない実家）抵当権抹消登記（親のローンが残っていた）

借地権・底地（実家の土地が他人のものだった）

しゃくちけん・そこち

• 建物は親のものでも、土地を借りていた（借地権）ケースがある。土地の持ち主側から見た土地を「底地」と呼ぶ。
• 借地権は相続できる。地主の承諾は不要だが、名義変更を通知し、地代を払い続ける。
• 借地上の建物を売る時は地主の承諾（承諾料が慣行）が要る。承諾しない場合は裁判所の許可で代える。

根拠　借地借家法第 3 条（借地権の存続期間 30 年）・第 19 条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）・民法第 612 条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）。

例　実家の登記を見たら土地は地主名義 → 借地権付き建物として相続 → 売る前に地主へ承諾を依頼、または地主に建物ごと買い取ってもらう。

注意　「更新料」「承諾料」は法律で定められた金額ではなく契約と慣行です。地代の値上げ要求も、根拠を求めて協議できます。

• 借地借家法 第3条（借地権の存続期間）
• 借地借家法 第19条（土地の賃借権の譲渡又は転貸の許可）
• 民法 第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

関連: 相続登記の義務化媒介契約（専属専任・専任・一般）買取と仲介の違いDIY 型賃貸借（借主が自分で直して住む）耐震診断・耐震改修（旧耐震の実家に住む・貸す）

越境（塀・屋根・配管が隣地に出ている）

えっきょう

• 古い実家は、塀・屋根の軒・雨樋・給排水管が隣地に出ている（または出されている）ことが多い。
• 売却時に「越境の覚書」（現状を認め、建替え時に解消する約束）を隣地と交わすのが慣行。
• 境界確定測量とセットで判明することが多く、覚書がないと買主のローン審査で止まる。

根拠　民法第 209 条（隣地の使用）・第 233 条（竹木の枝の切除等）・所有権に基づく妨害排除請求（判例）。

例　測量で実家のブロック塀が隣地に 5 cm 越境 → 「建替え時に自費で撤去する」旨の覚書を隣人と締結 → 売却。

注意　越境の解消（塀の作り直し）を売主負担で求められることがあります。先に測量して越境の有無を把握し、覚書で済むか工事が要るかを見積もってください。

• 民法 第209条（隣地の使用）
• 民法 第233条（竹木の枝の切除及び根の切取り）

関連: 境界確定（筆界）隣地の竹木の枝（2023 年改正で自分で切れる）契約不適合責任位置指定道路（私道だが建築基準法上の道路）相続登記の義務化

隣地の竹木の枝（2023 年改正で自分で切れる）

りんちのちくぼくのえだ

• 隣の空き家から伸びてきた枝は、持ち主に催告して相当期間（目安 2 週間）内に切られなければ、自分で切れる（2023 年 4 月〜）。
• 持ち主が分からない・急迫の事情がある時も自分で切れる。根は昔から自分で切れる。
• 逆に、自分の実家の枝が隣に伸びていれば、催告後に隣人が切って費用を請求してくる可能性がある。

根拠　民法第 233 条（竹木の枝の切除及び根の切取り）。

例　実家（空き家）の柿の木が隣家の屋根にかかる → 隣人から内容証明で催告 → 2 週間放置 → 隣人が業者を入れて切除・費用請求。

注意　「切れる」のは枝であって、木を切り倒すことはできません。切除費用は原則として竹木の所有者に請求できます。

• 民法 第233条（竹木の枝の切除及び根の切取り）

関連: 管理不全空家空き家管理サービス越境（塀・屋根・配管が隣地に出ている）墓じまい（改葬）私道の通行・掘削承諾（実家の前の道が私道）

所有者不明土地（隣の空き地の持ち主が分からない）

しょゆうしゃふめいとち

• 登記簿を見ても所有者が分からない、または連絡が取れない土地。相続登記の放置が主因。
• 2023 年 4 月から「所有者不明土地管理制度」で、裁判所が管理人を選び、売却まで進められる。
• 自分の実家がこの状態になると、買主・隣人・自治体から管理命令や管理人選任の対象になる。

根拠　民法第 264 条の 2（所有者不明土地管理命令）・所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法。

例　実家の隣地が所有者不明で境界確定ができない → 地方裁判所に管理人の選任を申し立て、管理人と境界を確定。

注意　管理人の報酬は申立人の予納金から出ます（数十万円になることも）。自分の土地がこの制度の対象にならないよう、相続登記を先に済ませてください。

• 民法 第264条の2（所有者不明土地管理命令）
• 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法 第1条（目的）

関連: 相続登記の義務化境界確定（筆界）相続人申告登記抵当権抹消登記（親のローンが残っていた）相続財産清算人（全員が放棄したあとの家）